买房秘密

　　《买房秘密》之前言

　　想要学习赚钱和投资的本领，要该如何开始，从哪里学起？这一问题。我都会推荐他从买房作为起始领域，开始研究实践，因为买房可以说是整个投资体系里唯一兼顾了入门和深度的存在，因为房地产在中国是终点行业，是内需之母，行业之王，是人类生存的必需品。任何时代，这个行业都不会消失，只会改变。

　　在我国房地产也是一个枢纽产业，你看，没有别的东西像房地产一样，它是自然资源，是生产资料，是生活资料，是消费，是投资，是民用品，是金融品，它可以日常居住，可以抵押贷款，可以帮你找对象，可以帮你养老，是政府财政收入，是我们城市建设，工资福利养老金发放的重要来源。离开它就不行，离开它不是你不行，离开它是我们所有的生产生活都不行。

　　所以如果你能把买房这个领域给琢磨个大概，那么你未来做任何类型的投资，不管是股票还是做生意，你都会拥有远胜别人的起点积累。

　　因为当你真的开始花功夫研究了房产，你就会发现你需要掌握的知识，可谓蔚为大观，你每掌握其中的一项，你都能从中获得认知的升华和巨额的利润。而且你投资的优质房产，也是你做其它投资的最后的风险兜底。

　　过去20年，北上广深和全国主要区域中心城市房价涨幅均超过10倍。特别是核心城市中心城区房价涨幅，甚至强于货币供应量增速，拥有全国核心城市核心地段的优质房产，才算是真正跑赢了通货膨胀，成为时间的朋友。

　　这里的核心城市特指五大城市群即长三角城市群、长江中游城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群里的核心城市，因为在未来15年，这五大城市群占了住房需求的65%。

　　至于在证券市场，股票、债券、基金、权证等产品，正常情况下的投资收益是远低于M2增速的；更差点的保险理财、定款存款、活期存款等产品就更加不用说了；靠期货高杠杆的风险产品或比特币、元宇宙、NFT等炒概念的新赛道来赚取意外横财，对普通老百姓而言，成为被收割韭菜的概率更大；而贵金属、珠宝、古玩、字画等小众投资品，专业和技术门槛太高，也不是一般人能够玩得转的，且收益也是远远低于M2增速；至于高风险高收益的私募股权投资、并购、上市等，那门槛更不是一般人玩得起的，也就过过眼瘾，看看就好。

　　虽然近五年房地产，已经从每个城市都在涨的“超级牛市”，走向了“分化时代”，但你如果选择了核心城市的优质住宅，未来15年仍旧会跑赢GDP，也会大机率跑赢通货膨胀，至少是可以防通货膨胀的。

　　有人寄希望国家房住不炒，让房价一直不涨或者下跌，可以先思考以下8个问题：

　　1、建房子的土地是谁的？

　　2、建房子带动的税收是谁的？

　　3、建房子带动的就业是谁的？

　　4、买房子贷款的银行是谁的？

　　5、建房子带动的GDP是谁的？

　　6、卖地发工资，买房后装修拉动的内需是谁的？

　　7、如果跌了对谁的影响最大？

　　8、如果房价真的一直不涨或者下跌你还买吗？

　　不思考这8个问题，也可以思考下面4个跟你自己相关的问题：

　　1、房产捆绑的城市资源下，不买房，子女的教育问题应该如何解决？他们的户口会落在哪里？在哪个学区上学？在哪个城市高考？

　　2、有恒产者有恒心，优质房产成为一种身份象征下，不买房，如何去说服自己的父母，如何去说服爱人的父母，如何去说服自己的爱人，如何去抵挡亲戚、朋友异样的眼光？

　　3、货币超发下，不买房，家庭的储备要放在哪里？什么资产可以容纳那么多的货币，还可以让自己、让家人不用日夜担忧？

　　4、当前租房市场的不成熟，不买房，租一辈子房在当前的中国真的可行么？

　　再退一步来分析，我们假设所有的房子真的都一直不涨或者下跌，那社会买房人首先要做的第一件事：就是抛售掉手中所有的房子，如果有一套一千万的房子，首付300万，有700万贷款，突然房子就值500万了，那社会买房人会怎样，他会算不？对不对，既然是银行贷的款，这房子让银行收走好了，500万，干嘛还700万，明白吗？但银行拿了这房子，它也卖不出去，当千千万万的贷款人，都不还房贷了，那银行怎么办？银行拿了一堆房子，坐在地上哭吗？

　　然后我们再看一下，房子卖不出，开发商也就会不拿地了，地卖不出去，地方政府也就会缺钱，工资，养老金也就发不出去了，公务员，教师，医生也就没钱消费了，而且现在每个人有点房子，然后，现在房子突然就大贬值，大家身价大缩水，而且六个钱包也早被房子掏空了，大家还有钱下馆子，有钱看电影，唱KTV吗？没有对吗？那就消费也萎缩，对不对？消费萎缩就会导致什么？就是产品便宜，都卖不出处，因为没钱，从从银行到个人都穷，都没钱，想买也没法买，然后产能也萎缩，然后各行各业裁员，毕竟没有消费的，就没有生产的，就算企业想从银行贷款生产，但银行者都破产，也贷不到钱，何况产品生产出来也卖不出去，也赚不到钱，所以说在这个时候，国民财富就是一瞬间蒸发了。你可能会说央行可以无限印钱，但印出来的钱不流向房地产这个蓄水池，流向农产品市场，就会频繁出现“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”、“葱击波”、“糖高宗”等现象，这样你能接受吗？你是愿意接受高物价还是高房价呢？你还觉得国家出台了这么多宏观调控的政策就是让房价一直不涨或者下跌吗？

　　我们再来看看国家房住不炒的具体政策：限购、限贷、限价、限售、二手指导价：

　　限购。是短期压制住购买需求，限购的本质是开发商歧视外地人，大家都是城市建设者，凭什么出了一条政策，因为社保不够或者还没来得及落户的外地人即使有钱就不能买房了？限购之后，楼市就变成了城里人的财富游戏，他们可以提前买好，将来政府一旦放开限购，价格会暴涨，外地人就来接盘了，城里的人就大赚一笔。

　　然后是限贷。买房首要一条就是资金，限贷打中了要害，炒房客闻之而逃，但这个政策会误伤置换客。现在置换客，哪个没有贷款记录的？哪个不是原来有一套房的呢？本来三成首付就可以贷款买房了，现在要5成或者7成才可以。很多资金不足的穷人就买不起换不起房了，这时富人就出来低价扫货了，因为他们付得起七成首付，甚至全款。这些人腾贷款的成本将来卖房的时候都要加到售价中，反而事实上会助长房价上涨。

　　接着谈谈限售。限售与重税类似，都是阻隔交易活跃的一种措施。限售的本质是冻结二手，刚需家庭被逼去买新房。方便开发商新房可以源源不断销售，然后再找政府买地。限售的城市，房价短期是跌不下去的，因为没有售出参考价，也没有成交量。但是限售时间长了，房价一定会上涨。为什么？那些限售的城市，期间成交的一二手房越多，被锁仓的房子越多，上涨的动力越大，政策只能管一时，千万不要低估市场的报复力量。

　　最后谈谈限价。限价是最厉害的，为什么呢？因为高层和开发商连利润都不要了！新房比二手还便宜，开发商亏钱卖，既然赚不到钱，卖完这些能够还银行贷款就行了，先熬过这几年，也不那么积极拿地了，反正捞不到钱。市场是最聪明的，如果一项生意赚不到钱，大家都不会去做，开发商一停止拿地，高层卖地收入也锐减，导致土地流拍。土地一流拍，开发商建的房子更少，供应更少，未来几年房价还是涨。但限价本身不能降低房价，因为把利润让给了购房者，反而刺激了需求，那些本来不打算买房的人，看着这么便宜，买到就赚，于是也冲进来抢房了。

　　这些政策的主要作用是限制了交易量，拉长了这个暴涨的周期，就是说原来可能一年就要暴涨一下，它现在三到五年才暴涨一下，至少缓一缓，等一部分人工资涨上来，收入又能够上个首付，另一方面，它也保护了房价不下跌。

　　尤其今年出台的二手指导价，二手指导价其实政府指导的主要是银行和中介；其次也影响你的在出售平台的展现（防止了爆炒的可能），在一些执行到位的城市，市面所有银行均按指导价来受理贷款申请，买家的首付瞬间要多掏100万以上，且在中介朋友圈或者房产交易平台上出售时，超出指导价时，中介朋友圈或者房产交易平台上就无法展现。

　　看到这里，也许你明白了，二手指导价，是用来降低贷款成数的和限制卖家在网络平台上公开贩卖的，实际是降杠杆和限制你卖出的机会成本，限制贷款+限售的变种。绕了半天，上面还是限制贷款+限售，因为贷款买房，等于拿国家的资源，注入到自己的资产包中，是赚取货币的红利。这种薅羊毛占便宜的事做的人多了，社会主义墙脚就会被挖空。

　　那为什么政府只压二手房贷款，而不调控新房呢？因为新房如果没人买，政府的土地就卖不出去，那么财政的来源就会受到影响，这样整个城市的基建、教育医疗等福利事业，公务员事业单位工资，退休职工养老金就没钱支付，马上出事。政府需要支付拆迁或是征地成本、改善或是新修道路、铺水电气管网、为了地好卖，还要投资建公园、学校、医院、搬迁一些企事业单位来填充人气等等，方方面面都是成本，真正的净利润其实不算太高。

　　那为什么政府只压二手房贷款，而不调控新房呢？因为新房如果没人买，政府的土地就卖不出去，那么财政的来源就会受到影响，这样整个城市的基建、教育医疗等福利事业，公务员事业单位工资，退休职工养老金就没钱支付，会马上出事的。政府需要支付拆迁或是征地成本，改善或是新修道路，铺水、电、气管道网，为了地好卖，还要投资建公园，学校，医院，搬迁一些企事业单位来填充人气等等。方方面面都是成本，真正的净利润其实不算太高。

　　地方政府又不能直接找银行贷款，所以为了基础设施建设、为了各项支出，它只能成立一些平台公司，通过这些公司加杠杆，找国开行、四大商业银行、股份制商业银行和农村合作金融机构以及自己有强管控能力的城商行贷款；而作为抵押的，就是地方政府注入这些平台公司的资产，而这些资产，绝大多数都是土地。所以楼市可以调整，但是政府的土地还会继续卖，新房价格也必须稳定上涨，否则社会买房人就不跟你玩了。

　　有了二手指导价，在目前环境下，也基本上防止了房价暴涨暴跌，让房价处于一个政府完全可控，和通货膨胀同步，温和上涨的过程中。这显然是国家最希望出现的局面。就是在这个高位稳住它，让房产拥有者觉得自己的房产会有上涨的预期，所以你的这个房子也不想卖，然后刚需因为成本太高，也不是很想买，当然现在还想买的，但等在未来足够高之后，可能也不想买了，那就没有交易了，没有交易了，这个高位的泡沫是不是就夯实了，夯实了这个泡沫就不会破，那么，之后就继续这样维持着。

　　当然现阶段（也就是现在到未来15年的样子）人口流入的核心城市的房价，还是会在持续的通胀和城市化的进程中温和上涨的。为什么国家在城市化尾声这个阶段，会让房价稳定处于一个和通货膨胀基本同步的周期内呢？有没有想过这个问题？

　　首先给大家普及一个概念，就是GDP跟什么东西有关的，跟三样东西有关，一个是国内的消费，二个是我们的出口，还有一个是投资金额，投资金额是什么，投资金额是中国政府的支出，现在修马路花了多少钱，造地铁花了多少钱，造高铁花了多少钱，这都是GDP。跟这三样东西有关，那下面我们就做一个最简单的模型（不要关注猪值不值十万，计算精不精细）。

　　就说老李是一个养猪的，他一年的钱，可以买10条小猪，假设他养了10条小猪，然后年底再把大猪10万块钱卖给政府，政府给他10万钱，但给他10万块钱，假设他还是只能买10条小猪，就是不超发货币的情况下，他还是只能养了10条小猪，然后到年底，大猪卖10万块钱，那经济还怎么增长？这时候，政府想了一个办法，当这个老李今年把大猪给他之后，他先给了老李10万块钱，他又偷偷自己印了10万块钱。

　　政府有了10万块钱之后呢，对老李说，我这个10万块钱，我借给你，一年5%的利息，你分开还，三年后还给我就行了，老李现在是20万块钱了，他可以买20条小猪，第二年的话，大猪就可以挣20万块钱出来，产能就自己上去，产能自己上去之后，他把这些大猪20万卖给政府，然后他这个三年可挣70万块钱，连本带息返还11.5万元，他一年还3.5万元，之后他还剩16.5万元，居民收入是不是增加了，产能是不是上去了，然后产能上去之后，产能有剩余，我们是不是可以出口了？出口是不是增加了？然后说老李，他有钱了，他有16.5万元，他是不是可以去消费了？消费又增加了，所以看到这个最简单的模型，你就知道了，原来政府提供了一些钱之后，整个市场都转变得更加的顺畅了，经济也就上去了。

　　你可以把这个老李想成这个100个，1000个老李，还有无数的小微企业，还有大企业，当政府把这个流通性变得稍微宽松一些之后，大家都可以扩大产能，形成一个良性循环，所以这也是为什么，政府希望长期保持一个温和的通胀的状态。

　　大家可以回想一下这十年，你家的生活是不是越来越好了，收入是不是增加了，虽然说房价很高，但是你们的购买力也是增加了的，社会产能也是大大刺激起来了的，原来很贵的东西变便宜了，大家的生活还是可以的。所以保持一个温和的通胀就是一个好的状态，所以我们在未来的一段时间内（应该说至少10年到15年内）会保持一个温和的通胀的状态，这种情况下，我们要考虑一下，怎么样的钱，才能跑赢通胀，我们看一下通胀的影响，就上游到下游都会经历什么，看你属于上游到下游，链条里面的哪一环？

　　首先，只要你是那个印钱的，现在你手上有一万亿的时候，社会一切都没变，你想买什么就买什么，因为只有你把钱花出去了后，价格才会上涨，所以你是最爽的。然后接下来就是高端的金融业，只要货币宽松的时候，这些什么投行，PE，他们都赚翻了，年底的工资都几百万几百万的。

　　因为钱印出来后，从印钱人手里，第一个拿到钱的，就是这些高端金融业的精英，比如说企业想要搞个B轮融资，帮企业经手的这个金融机构，他们拿到的佣金是非常可观的，然后这个企业老板，比如说我们CEO的话，他其实买不买房无所谓，因为他的这个收入和零售远远好于膨胀，所以他也不会很着急的说想要套房子（当然他有闲钱后，也是会买房子的），然后就是企业人工，大部分的企业员工，他的收入增长是滞后于通胀的，比如说他这个企业现在突然生意好起来了，但是他的老板，不会立即给员工涨工资，他有可能是过了一年之后，才说，小李啊，最近你干的不错，你送给我，你家老李大米喂养的猪肉很好吃，给你涨涨工资。我就是举例，不要乱想。然后最极端就是山里养猪的，也就是贷款的老李，直接到了分配的最下游了，山里这个贷款养猪的老李（很多老李的同伴其实是不贷款，只存款的），他就只养猪吗？

　　他还会时不时出山一次，就是去镇上买点生活用品，发现什么都涨了，怎么办？他收入也涨了些，他以后可能收获20万，但现在贬值了（幸好他还有低息贷款，这下看到了贷款买房的好处了吧），所以说山里的老李虽然是分配下游，但也还好，提前拿了10万，没贷款只存款的那些老李的同伴就是最惨的了。但其实你们想想看，现在很多在拿固定工资的父母，可能几年工资，就涨那么一点点，他们跟老李有什么区别吗？没有区别的，那就是山里的老李，然后我们可以看一下，年轻的企业员工这个层面，就是说你如果单靠你的收入增长的话，做的特别好，也是可能跑赢通胀的。因为工资涨得快，肯定有可能一年给他加薪五次的员工，但是对于大部分人来说，可能没有那么幸运了，所以我们需要把你，手上拿到手的钱，再好好地搞一搞，你才能跑赢通胀。就是说其实房产对抗通胀，它是有一个前提的，是需要这个整个国家是处于一个城市化的温和通胀进程中，这是我们应该有的一个概念。

　　如果15年后我们城市化全部完成了，你去买房子，其实是未定，那时很可能只是能够防通胀，能够防通胀是什么意思，通胀到2%，可能房子也就赚个2%，当然，那时就会有大把其它好的投资机会。

　　现在中国常住人口城镇化率64%，从国外城镇化85%上下的样子，我们的城镇化已进入尾声，大开发时代在逐渐结束，大约也就15年的光景，就进入存量时代，在这个城镇化进入尾声过程里，人口流入的核心城市还是会不断的有这个住房需求的，所以在这个过程里，它是有充分的购房需求的，有需求就可以撑起房价，房子是可以略微跑赢通胀的，可以大幅增值的。

　　我们再来看一个点，通胀是可以稀释债务的，我们看咱们山里的老李，他没有存款10万，他是欠款10万的，他欠款10万，就相当于早拿到了钱，在时间下稀释了债务，或者说这样说，比如你现在房贷20万，现在你一个月拿1万块钱，但你每月等额本息要还银行1000块钱的月供，然后呢，这个第二年你的老板给你加薪20%，你做的非常好，你拿1.2万，但银行会不会要你这个月供，也多还20%，对不？

　　大概是银行让你还钱，最多银行会加点息，但是整个央行的这个基础利率上浮的条件是非常准确的，基本上最多0.25个点一调，而且可能一两年才调一次，所以他的这个账户，几乎可以忽略不计，所以拿1.2万的时候，你还是还1000元的月供，再过两年你拿2万，你还是还1000元的月供，你没有少还银行，但你的债务被时间稀释了，所以就是尽量不要做只会存款的老李的同伴。从前面我们讲的来说，在未来15年这个城市化进程的过程中，持续温和通胀的环境下，核心城市里的优质房子，其实是可以帮助你保持增值的。

　　长篇连载，未完待续……